近年來，法院受理的物業(yè)服務合同糾紛案件數(shù)量較多，隨著公民法律意識和證據(jù)意識的增強，在是否繳納物業(yè)費及如何繳納物業(yè)費的問題上，業(yè)主行使抗辯權(quán)的事由愈加繁多。但是看似都是依據(jù)物業(yè)服務合同提出的抗辯意見，有的業(yè)主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業(yè)主敗訴收尾。那么在物業(yè)服務合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當提出自己的抗辯意見呢？本文針對業(yè)主在物業(yè)服務合同中的主要抗辯意見分析如下：

1、業(yè)主以非前期物業(yè)服務合同當事人為由抗辯

前期物業(yè)服務合同是在業(yè)主大會還未成立時，由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)的有關(guān)事項所達成的協(xié)議。合同的簽訂主體并非業(yè)主主要是因為小區(qū)在建設(shè)之初，面臨著入住率低等現(xiàn)實情況，無法成立業(yè)主大會，不能行使選聘、管理等權(quán)利，所以由建設(shè)單位代為行使。

雖然業(yè)主并未加入前期物業(yè)服務合同的訂立過程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內(nèi)容卻是與業(yè)主的利益息息相關(guān)的，業(yè)主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后，前期物業(yè)服務合同的規(guī)定已經(jīng)包含于商品房買賣協(xié)議之中，建設(shè)單位所享有的物業(yè)服務之債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，業(yè)主取得了這一債權(quán)，因而享有前期物業(yè)合同中的權(quán)利、同時也要履行合同中的義務，所以可以說前期物業(yè)服務合同具有涉他性的特點。故非業(yè)主本人簽訂的前期物業(yè)服務合同的效力可以追及業(yè)主，所以業(yè)主的“并非合同當事人”不能成為抗辯理由。

2、業(yè)主以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由抗辯

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱物業(yè)服務糾紛司法解釋)第6條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務提供方單方面強行中止服務，需向法院提交相應的證據(jù)加以證明。若無證據(jù)證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院的支持。

3、業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務造成業(yè)主財產(chǎn)損失為由抗辯

業(yè)主需證明物業(yè)服務企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務的行為、這一行為給業(yè)主造成了財產(chǎn)損失、違約行為與財產(chǎn)損失之間存在因果關(guān)系。

物業(yè)服務企業(yè)的安保義務源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。

當物業(yè)服務企業(yè)未盡到安保義務時，其向業(yè)主行使物業(yè)費請求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據(jù)安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費。

4、業(yè)主以建設(shè)單位未交付房屋為理由進行抗辯

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》)第1條規(guī)定：取得建筑物專有部分所有權(quán)或基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣合同，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。故業(yè)主資格認定有兩種：

一、業(yè)主基于商品房買賣合同，對專有部分進行事實上的支配和控制，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分的占有通過建設(shè)單位的交付行為得以實現(xiàn)。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發(fā)商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，均視為小區(qū)業(yè)主；

二、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán)，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。

5、業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)違反維修義務為由抗辯

維修義務主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設(shè)施，不包括室內(nèi)部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責任由物業(yè)服務企業(yè)承擔，業(yè)主承擔專有部分的維修責任。

《物業(yè)服務糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)違反維修、養(yǎng)護義務時應負相應的違約責任。若業(yè)主可以提供證據(jù)證明物業(yè)服務方的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護義務，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題就找物業(yè)服務企業(yè)”的思維。

對于維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負物業(yè)的保修義務；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養(yǎng)護義務，物業(yè)服務企業(yè)也可以對業(yè)主提供有償?shù)木S修服務；小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務企業(yè)承擔維修和養(yǎng)護義務，物業(yè)服務企業(yè)履行義務時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。

6、業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務存在瑕疵為由抗辯

物業(yè)服務具有時間持續(xù)性及無法計量性，物業(yè)服務的內(nèi)容、質(zhì)量難以明確，一般還是以合同約定的標準衡量。對于合同約定較為概括，則可以參考我國相關(guān)法律、法規(guī)、政策性文件作出的相關(guān)補充性的一般標準。

對于我國相關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件也沒有補充性規(guī)定時，應該以物業(yè)服務行業(yè)的行業(yè)標準或者是小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認同的標準為依據(jù)衡量。同時依據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業(yè)服務存在瑕疵的責任一般由業(yè)主承擔。

業(yè)主證明物業(yè)服務存在瑕疵的證據(jù)主要有：

一是直接證明物業(yè)服務瑕疵的證據(jù)，包括照片、視頻、錄音等；

二是間接證據(jù)，包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關(guān)報道、居委會出具的相關(guān)證明等，但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低，若僅存在間接證據(jù)，即無法提供完整的證據(jù)鏈以證實物業(yè)服務存在瑕疵的情況下，業(yè)主也很可能敗訴。

注：以上內(nèi)容僅供參考